Indatoririle presedintelui asociatiei de proprietari

Am fost rugat in repetate randuri sa compun „un rezumat” al legii pentru presedinti si unul pentru administratori. Am vrut sa ma apuc de treaba de mai multe ori, dar de fiecare data m-am blocat in aceeasi problema: nu exista o formulare mai buna a indatoririlor presedintelui, respectiv ale administratorilor, decat cea din lege. In cele mai multe dintre cazuri, citita cu atentie, legea ofera deja cea mai scurta si mai clara varianta a acestor indatoriri. Asa ca am decis ca cel mai bun rezumat ar fi tot o selectie din lege a informatiei, comentata pe alocuri unde se simte nevoia.

Va propun sa urmariti aceasta selectie, iar apoi, daca aveti orice fel de intrebari despre indatoririle presedintelui, lasati un raspuns in rubrica de la finalul articolului si ma straduiesc sa raspund la toate intrebarile. Legea este cea de aici.
Iar dupa acest articol, peste ceva vreme, va urma si cel pentru administratori.

Voi incepe cu modalitatea de alegere a presedintelui, voi continua cu responsabilitatile sale si voi incheia cu sanctiunile pentru neindeplinirea responsabilitatilor.

Procedura si implicatiile alegerii unui presedinte al asociatiei de proprietari

Articolul 56
(1) Președintele asociației de proprietari este candidatul, membru al asociației de proprietari, ales prin voința sa și a jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenți în cadrul adunării generale. Președintele poate delega, pentru cel mult 90 de zile pe an, atribuțiile sale unui membru al comitetului executiv, fără a fi exonerat de răspundere juridică.
(2) În caz de încetare a mandatului președintelui înainte de termen, comitetul executiv convoacă, în termen de 5 zile de la încetarea mandatului, o adunare generală pentru alegerea unui nou președinte.
(3) În cazul schimbării președintelui asociației de proprietari, vechiul președinte este obligat să transmită noului președinte în termen de 5 zile de la încetarea mandatului său, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de membrii comitetului executiv și de către cenzor/comisia de cenzori, toate documentele și bunurile asociației pe care le-a avut în administrare sau în folosință.
(4) În cazul în care adunarea generală a asociației de proprietari decide în acest sens, și cu acordul președintelui în funcție, asociația de proprietari poate finanța participarea președintelui la cursuri de perfecționare acreditate conform legii, referitoare la constituirea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.

Articolul 46
(4)
 La asociațiile de proprietari din condominiile care cuprind maximum 10 unități de proprietate imobiliară, dacă adunarea generală hotărăște în acest sens, președintele asociației de proprietari poate îndeplini și funcția de administrator și se constituie următoarele organe: a) adunarea generală;b) președintele;c) cenzorul.
(5) Funcția de președinte, respectiv membru în comitetul executiv, este incompatibilă cu funcția de cenzor sau membru în comisia de cenzori.

Articolul 58
(1) Președintele asociației de proprietari și membrii comitetului executiv pot fi remunerați pe baza unui contract de mandat, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, consemnată în procesul-verbal.
(2) Pentru neîndeplinirea atribuțiilor ce le revin sau pentru depășirea atribuțiilor legale și statutare, președintele asociației de proprietari, membrii comitetului executiv, respectiv membrii comisiei de cenzori ori, după caz, cenzorul răspund personal sau solidar pentru daunele și prejudiciile cauzate proprietarilor sau terților, după caz.

Indatoririle presedintelui asociatiei de proprietari

A. Relatia cu celelalte organe ale asociatiei (adunare generela, comitet executiv, comisie cenzori)

Articolul 47
(1) După constituirea asociației de proprietari va avea loc cel puțin o dată pe an, în primul trimestru, o întrunire a adunării generale a asociației de proprietari. Responsabilitatea cu privire la convocarea anuală a cel puțin unei adunări generale a asociației de proprietari aparține președintelui asociației de proprietari și membrilor comitetului executiv.

Articolul 49
f)
 președintele, membrii comitetului executiv, administratorul, cenzorul/comisia de cenzori sau alt membru al familiilor acestora nu pot primi mandat pentru a reprezenta un alt proprietar în cadrul adunării generale;
g) în cazul unui vot paritar, votul președintelui asociației de proprietari este decisiv;
(7) În termen de 7 zile de la data la care a avut loc adunarea generală, procesul-verbal al adunării generale este adus la cunoștința tuturor proprietarilor, prin grija președintelui asociației de proprietari, prin afișarea unei fotocopii datate la avizierul asociației de proprietari.

Articolul 55 
(3)
 Ședințele comitetului executiv se țin cel puțin o dată pe lună și se convoacă, pe bază de tabel convocator, de președintele asociației de proprietari sau de jumătate plus unu din numărul membrilor săi, cu cel puțin 5 zile înainte de data stabilită pentru ședință.
(6) În cazul schimbării sau demisiei comitetului executiv al asociației de proprietari, vechiul comitet executiv este obligat să transmită noului comitet executiv, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de președintele asociației de proprietari și de către cenzor/comisia de cenzori, într-un termen de 5 zile de la încetarea mandatului său, toate documentele și bunurile asociației pe care le-a avut în administrare și în folosință.
(7) În cazul schimbării sau demisiei unui membru al comitetului executiv al asociației de proprietari, acesta este obligat să transmită, în termen de 5 zile de la încetarea mandatului său, celorlalți membri ai comitetului executiv, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de președintele asociației de proprietari și de către cenzor/comisia de cenzori, toate documentele și bunurile asociației pe care le-a avut în administrare sau în folosință.

Articolul 57
Președintele asociației de proprietari are următoarele atribuții:
c) supraveghează și urmărește corecta punere în aplicare a hotărârilor adunării generale, respectarea prevederilor statutului și acordului de asociere, precum și aplicarea deciziilor comitetului executiv;
h) poate propune, în scris, comitetului executiv sau adunării generale, după caz, măsuri împotriva celor care nu respectă regulamentul condominiului, hotărârile și deciziile asociației de proprietari, conform prevederilor legale și statutare;
o) în cazul modificării cadrului legislativ privind asociațiile de proprietari, președintele convoacă adunarea generală a asociației de proprietari pentru modificarea conformă a statutului asociației;
q) conduce ședințele adunărilor generale și ale comitetului executiv;

B. Relatia cu furnizorii

Articolul 53
Adunarea generală a proprietarilor membri ai asociației de proprietari are următoarele atribuții:
k)
 mandatează președintele și comitetul executiv pentru angajarea și eliberarea din funcție a administratorului, cenzorului/comisiei de cenzori sau a altor angajați ori prestatori, în scopul administrării și bunei funcționări a condominiului;

Articolul 57
Președintele asociației de proprietari are următoarele atribuții:
a) în baza mandatului acordat de adunarea generală reprezintă asociația de proprietari în relațiile cu terții, inclusiv în acțiunile în instanță;

Articolul 63
(3)
 Desemnarea administratorului și încheierea contractului de administrare se fac de către comitetul executiv reprezentat de președintele asociației de proprietari, în baza mandatului acordat de adunarea generală, și decizia se comunică tuturor proprietarilor.

Articolul 69
(1) În cazul schimbării administratorului, vechiul administrator este obligat să transmită noului administrator, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de președintele asociației și de către cenzor/comisia de cenzori, într-un termen de 5 zile de la încetarea contractului său, totalitatea documentelor, bunurilor și valorilor aflate în administrarea sa, situația financiar-contabilă a asociației și a fiecărui proprietar în raport cu asociația, situația soldurilor elementelor de activ și de pasiv la data predării. Procesul-verbal cuprinde și chitanța de plată cu care s-a făcut ultima încasare, numele proprietarilor restanțieri, sumele restante, contractele în derulare, plățile ce urmează a fi făcute după data predării.

Articolul 71
(5)
 În termen de 5 zile de la încetarea contractului de administrare, administratorul este obligat să prezinte, în condițiile prevăzute la art. 69 alin. (1), președintelui asociației de proprietari și cenzorului/comisiei de cenzori contabilitatea fondului de reparații, a fondului de rulment și să o transfere noului administrator.
[Am scris aici un articol despre opinia mea asupra predarii si preluarii gestiunii unei asociatii de proprietari. Aceasta opinie nu s-a modificat]

C. Relatia cu autoritatile statului

Articolul 32
(3)
 Înainte de modificarea aspectului fațadei condominiului, președintele asociației de proprietari solicită, în scris, autorității administrației publice locale toate informațiile și restricțiile referitoare la culoare, aspect, materiale și altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de intervenție aferente zonelor de intervenție prioritară stabilite în cadrul programelor multianuale privind creșterea calității arhitectural-ambientale a clădirilor.

Articolul 57
Președintele asociației de proprietari are următoarele atribuții:
a) în baza mandatului acordat de adunarea generală reprezintă asociația de proprietari în relațiile cu terții, inclusiv în acțiunile în instanță;
f) gestionează modul de îndeplinire a obligațiilor ce revin asociației de proprietari în raport cu autoritățile publice;
g) prezintă, spre verificare la solicitarea organelor abilitate, toate documentele asociației, oferind toate informațiile solicitate;

Articolul 62 
În vederea facilitării comunicării dintre autoritățile administrației publice locale și asociațiile de proprietari, președintele asociației de proprietari este obligat să transmită, în termen de 30 de zile de la data modificării, compartimentelor prevăzute la art. 10 datele de contact actualizate privind președintele, membrii comitetului executiv, membrii comisiei de cenzori sau, după caz, cenzorul și administratorul.

Articolul 78
(2) Asociația de proprietari, prin președinte, are dreptul de a acționa în instanță proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afișarea listei, informând membrii asociației prin afișare la avizier.

Articolul 80
(3)
 Ipoteca imobiliară legală se înscrie în cartea funciară la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță, numai după împlinirea termenelor prevăzute la art. 78 alin. (2). Ipoteca imobiliară legală se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate.
(4) Președintele asociației de proprietari are obligația radierii ipotecii imobiliare, legale, în termen de cel mult 10 zile de la data la care suma datorată cu titlul de restanță a fost plătită de către proprietar.
(5) Pentru nerespectarea termenului prevăzut la alin. (4), președintele asociației de proprietari răspunde pentru prejudiciile directe sau indirecte aduse proprietarului.

Articolul 105
În termen de 60 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi, președinții asociațiilor de proprietari sunt obligați să transmită autorităților administrației publice locale numele și datele de contact actualizate privind președintele comitetul executiv, comisia de cenzori/cenzorul și administratorul.

D. Gestiune documente

Articolul 2
În sensul prezentei legi, termenii și expresiile de mai jos au următoarele semnificații:
l) […] Suma cotelor-părți indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija președintelui asociației de proprietari, conform suprafețelor utile;

Articolul 86 [corelat cu art 2]
(2)
 În cazul în care suma cotelor-părți indivize din actele de proprietate, care sunt fracțiuni abstracte pentru fiecare proprietate individuală din clădirea care constituie condominiul, nu este egală cu 100%, președintele asociației de proprietari este obligat să solicite întocmirea unei documentații cadastrale, prin punerea la dispoziție a cărții tehnice a imobilului și cu respectarea prevederilor în vigoare.

Articolul 17
(6) Încheierea [de dobandire a personalitatii juridice a asociatiei de proprietari] este supusă numai apelului în termen de 5 zile de la comunicare, președintele asociației fiind obligat să informeze în scris toți proprietarii în aceeași zi, prin afișare la avizier. Apelul se judecă cu citarea părților.
(7) […] Prin grija președintelui asociației de proprietari, actele adiționale [de inscriere in asociatie] se atașează dosarului de înființare a asociației, se păstrează la sediul asociației și se prezintă compartimentelor de specialitate din cadrul primăriei, la solicitarea acestora.
(8) Acordul de asociere și statutul asociației de proprietari, actualizate, se depun de către președintele asociației de proprietari, ori de câte ori sunt modificări, la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.

Articolul 22
(2)
 Regulamentul condominiului se inițiază de către președintele asociației sau de către comitetul executiv al asociației de proprietari, […].
(6) În cazul nerespectării regulamentului condominiului de către unul dintre proprietari sau chiriași, ceilalți proprietari pot sesiza președintele și/sau comitetul executiv al asociației de proprietari cu privire la aceste nereguli.

Articolul 28
(3)
 […] Președintele asociației de proprietari este obligat să răspundă, în scris, la contestație [listei de plata] în termen de 10 zile de la primirea acesteia.
(4) În cazul în care președintele sau administratorul nu ia toate măsurile necesare în scopul facilitării accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociației de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv și cenzorul/comisia de cenzori.

Articolul 29
(1) […] proprietarii prejudiciați sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său se poate adresa în scris președintelui, comitetului executiv al asociației de proprietari și instituțiilor cu atribuții privind respectarea ordinii și liniștii publice sau, după caz, instanțelor judecătorești.
(3) Orice persoană sau orice proprietar care se consideră vătămată/vătămat într-un drept al său din cauza neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a atribuțiilor de către președinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator se poate adresa în scris compartimentelor prevăzute la art. 10 sau, după caz, instanțelor judecătorești.

Articolul 30
(1) Proprietarii din condominii au obligația să notifice președintelui orice schimbare intervenită în structura și numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau nașteri, persoanele luate în spațiu, precum și locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinței.
(2) Notificarea prevăzută la alin. (1) se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea intervenită, de la luarea în spațiu, respectiv de la semnarea contractului de închiriere/comodat.

Articolul 33
(6)
 La încheierea actului autentic sau, după caz, la pronunțarea hotărârii judecătorești ori a încheierii actului de adjudecare, notarul public sau, după caz, instanța de judecată ori executorul judecătoresc va menționa în act că noului proprietar îi revine obligația să prezinte președintelui asociației de proprietari, în termen de 10 zile lucrătoare de la efectuarea transferului dreptului de proprietate, informațiile necesare, conform actelor de proprietate, în vederea calculului cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari pentru respectiva locuință sau pentru spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință, și datele de contact ale proprietarului.
(8) La solicitarea oricărui proprietar, președintele și/sau administratorul sunt/este obligați/obligat să elibereze adeverința prevăzută la alin. (2) lit. a)care să dovedească achitarea la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari sau existența unor datorii către asociația de proprietari sau către furnizorii de utilități publice, după caz, în termen de 3 zile lucrătoare de la primirea solicitării acesteia.
(9) Președintele sau administratorul asociației de proprietari are obligația solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni și care depășesc valoarea salariului de bază minim brut pe țară garantat în plată. Birourile de cadastru și publicitate imobiliară vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciară a locuințelor sau spațiilor cu altă destinație.

Articolul 34
(3)
 Modificările suprafețelor construite sau utile se comunică președintelui asociației de proprietari și organului fiscal local în termen de 30 de zile de la încheierea lucrărilor și se introduc în cartea tehnică a construcției și în baza de date a asociației, în vederea stabilirii consumurilor corespunzătoare cu noile suprafețe utile.

Articolul 37
(4)
 Proprietarii din condominii au obligația de a depune la președintele asociației de proprietari fotocopii după autorizațiile de construire pentru executarea lucrărilor, eliberate în condițiile legii, în scopul recalculării suprafețelor utile și a suprafețelor construite.

Articolul 38
(2)
 Părțile comune pot fi utilizate de către terți, persoane fizice sau juridice de drept public și/sau privat, numai ca urmare a hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, adoptată cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu și cu acordul tuturor proprietarilor direct afectați de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosință sau de concesiune, semnat de președinte în numele asociației și avizat de cenzor/comisia de cenzori.

Articolul 40
(3)
 O copie a convenției [de declarare a activității în spațiu și a numărului de persoane] prevăzute la alin. (2) se înmânează președintelui asociației de proprietari în vederea anexării acesteia la acordul de asociere.

Articolul 57
Președintele asociației de proprietari are următoarele atribuții:
b) semnează documentele asociației de proprietari;
d) aduce la cunoștință proprietarilor prevederile statutului și regulamentului condominiului;
e) răspunde în scris la sesizările și contestațiile scrise ale proprietarilor din condominiu în termen de maximum 10 zile de la primirea acestora;
i) întocmește și actualizează cartea de imobil, în conformitate cu legislația în vigoare;
j) păstrează și asigură completarea la zi a cărții tehnice a construcției, precum și a celorlalte documente privitoare la activitatea asociației de proprietari;
k) întocmește tabelul convocator și afișul pentru avizier pentru adunările generale și asigură semnarea acestuia de către proprietari;
l) asigură informarea proprietarilor cu privire la ordinea de zi a adunărilor generale, cu 10 zile înainte de data stabilită pentru aceasta;
m) afișează programul de încasări și datele de contact ale administratorului, ale membrilor comitetului executiv și ale membrilor comisiei de cenzori ori, după caz, ale cenzorului;
n) afișează la avizier hotărârile adunării generale și ale ședințelor comitetului executiv în termen de maximum 7 zile de la data la care au avut loc acestea;
p) informează proprietarii din condominiu cu privire la toate restricțiile referitoare la culoare, aspect, materiale și altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism, conform informațiilor furnizate de autoritățile administrației publice locale;
r) afișează la avizier lista contractelor asociației de proprietari cu furnizorii de utilități publice, cu administratorul și cu personalul angajat sau contractual al asociației;
s) afișează la avizier lista și datele de contact ale instituțiilor cu atribuții de inspecție și control la care pot fi sesizate eventualele nereguli legate de activitatea organelor de conducere ale asociației de proprietari, ale administratorului, respectiv ale membrilor asociației.

Sanctiunile posibile asupra presedintelui asociatiei de proprietari

Articolul 102
(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:
c) neluarea de către asociația de proprietari, de președinte sau de către comitetul executiv al asociației de proprietari a tuturor măsurilor necesare pentru repararea, reabilitarea și menținerea în stare de siguranță și funcționare a condominiului și a instalațiilor comune aferente pe toată durata existenței acestora, conform prevederilor legale în vigoare;
e) nerespectarea statutului, a acordului de asociere, precum și neîndeplinirea sau depășirea atribuțiilor de către președinte, membrii comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
b) faptele prevăzute la alin. (1) lit. a),b)c)r) și s), cu amendă de la 200 lei la 1.000 lei;
c) faptele prevăzute la alin. (1) lit. e) și j), cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei;
(4) Constatarea contravențiilor prevăzute la alin. (1), făcută la sesizarea oricărei persoane interesate sau din oficiu, precum și aplicarea sancțiunilor corespunzătoare se fac după cum urmează:
b) de către primari sau de împuterniciții acestora sau de către Poliția Locală în cazul faptelor prevăzute la alin. (1) lit. a)-e)i)-m) și o)-s);


In loc de concluzie

Daca ar fi sa atrag atentia asupra a ceva pe baza acestor indatoriri ale presedintelui, as incepe de la faptul evident ca, daca nu toate, cel putin o mare parte dintre aceste activitati trebuie sa fie indeplinite de cineva in cadrul asociatiei. Altfel spus, pentru toate aceste activitati, asociatia ar trebui sa aiba un cost. O parte dintre activitati presedintele le poate externaliza, ramanand cu a se asigura ca sunt indeplinite. Cealalta parte dintre activitati ar trebui sa le presteze efectiv.

Evident, daca ne gasim un presedinte „benevolent” care sa faca munca voluntar, costul este 0, dar asta nu inseamna ca aceste activitati nu au un cost. De asemenea, as fi circumspect la presedintii „benevolenti”. Nu zic ca nu exista oameni minunati care se pun in slujba comunitatii, dar mi-as lua toate masurile pentru a ma asigura de „benevolenta” unui presedinte inainte de a accepta candidatura.

Opinia mea sincera a fost si este in continuare ca presedintii asociatiilor de proprietari ar trebui sa fie remunerati.

Comments

Laura  Reply
11 februarie 2019

Referitor la ART. 57, al. a), in ceea ce privește mandatarea președintelui in relația cu terți și in instanța. Ce presupune aceasta ,, mandatare”? Un contract special de mandat între asociație și președinte pentru reprezentarea in instanța? Menționez ca președintele nu este remunerat.

Bogdan Ioan  Reply
13 februarie 2019

Formularea exacta este
„a) în baza mandatului acordat de adunarea generală reprezintă asociația de proprietari în relațiile cu terții, inclusiv în acțiunile în instanță;”
In intelegerea mea, adunarea generala acorda presedintelui mandatul de reprezentare prin procedura de vot in cadrul unei adunari legal constituite (si prin inregistrarea la judecatoria de care apartine asociatia). In cazul in care se decide si remunarea acestui mandat, exista o forma legala stabilita pentru acest tip de relatie intre parti, si anume contractul de mandat.

Marius Dumitrescudumitrescu marius  Reply
23 aprilie 2019

si daca presedintele nu este mandat reprezentarea poate fi facuta de un avocat ? ales de cine ?

Bogdan Ioan
21 august 2019

Daca presedintele exista (a fost ales de Adunare), atunci aceasta mandatare exista si este valabila pentru toate activitatile presedintelui. Mi s-ar parea ciudat ca Adunarea Generala sa aleaga un presedinte, dar sa ii retraga obligatia de reprezentare in instanta.
Un avocat este un unul dintre furnizorii asociatiei, iar alegerea sa se face la fel cum se alege orice furnizor:
Art 53 Adunarea generală a proprietarilor membri ai asociației de proprietari are următoarele atribuții:
k) mandatează președintele și comitetul executiv pentru angajarea și eliberarea din funcție a administratorului, cenzorului/comisiei de cenzori sau a altor angajați ori prestatori, în scopul administrării și bunei funcționări a condominiului;

Matei Sorin  Reply
15 august 2019

Cine intocmeste dosarul de dare in judecata?

Bogdan Ioan
21 august 2019

Presedintele reprezinta asociatia de proprietari in instanta. De asemenea, comitetul executiv:
art 55 c) emite, dacă este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunării generale și pentru respectarea prevederilor legale, a statutului și a acordului de asociere, precum și alte decizii ce privesc activitatea asociației de proprietari; (de vazult si alte subpuncte ale aceluiasi articol).
Deci presedintele reprezinta in instanta si comitetul emite decizii. Nu sunt niciunii obligati sa „intocmeasca” efectiv (sau cel putin nu am gasit un articol care mentioneaza asta).

Administratorul: art 66 d) prestează serviciile prevăzute în contractul de administrare cu responsabilitate și în mod profesional;
Altfel spus, daca nu e trecut in contract ca administratorul intocmeste actele pentru instanta, atunci nu este necesar sa o faca (sau, din nou, nu gasesc eu un articol care il obliga).

Cred ca intrebarea dvs are doar in subsidiar, ascunsa, intrebarea care va doare cu adevarat: ar trebui ca asociatia de proprietari sa plateasca in plus pentru intocmirea acestor documente?
Si raspunsul meu, avand in vedere cele de mai sus, este: da, evident, asociatia de proprietari trebuie sa plateasca in plus pentru intocmirea acestor documente. Indiferent ca a solicitat aceasta prevedere in contractul de administrare, si atunci oferta a fost mai mare, sau nu a inclus aceasta prevedere si plateste direct pretul intreg pentru serviciu la prestarea lui.

Laurentiu Misaila  Reply
1 noiembrie 2019

In conf cu art 2 alin. p spatiile aflate in folosinta comuna ex. uscator, nu mai pot fi folosite de o singura persoana in folosinta(boxa) in cazul in care refuza ce se intampla?

Bogdan Ioan
18 decembrie 2019

Art 38 (2), art 43 (1), art 55 (1) f) si art 70 (1) sunt o parte dintre articolele care explica mai clar modalitatea de utilizare a spatiilor comune. Cu respectarea conditiilor enumerate de aceste articole, spatiile comune pot ajunge si in folosinta individuala.

Rodica Vinereanu  Reply
16 decembrie 2019

Dacă un proprietar refuză să plătească câteva luni taxele de bloc, care sunt pașii ce trebuie să îi facă ceilalți proprietari ținând seama de faptul că nici președintele nici administratorul nu se implică?

Bogdan Ioan
18 decembrie 2019

Cred ca raspunsul depinde foarte mult de ce inseamna „nu se implica” din punctul dumneavoastra de vedere. Administratorul nu are indatoriri care presupun luarea initiativei, administratorul este doar un executant.

Daca problema e cea pe care o inteleg eu, schimbati presedintele prin adunare generala extraordinara (conform prevederilor Art 47 (3) b)) cu o persoana implicata, obtineti documentele necesare de la administrator si angajati un avocat pentru a avea sanse cat mai mari de succes.

Cristi  Reply
20 decembrie 2019

Buna Seara. Am o intrebare, Presedintele are dreptul de a incasa bani si de a elibera chitante semnate de acesta ?Stiam ca de asta se ocupa Administratorul. E legal ? Multumesc

Bogdan Ioan
26 decembrie 2019

In momentul in care apare ceva care nu mi se pare corect in activitatea asociatiei, l-as intreba in scris pe presedinte privitor la legalitatea respectivei activitati. Conform Art 57 e) acesta este obligat sa raspunda in termen de 10 zile. In situatia prezentata as intreba care este temeiul juridic prin care presedintele incaseaza bani si elibereaza chitante.

Referitor la intrebarea efectiva, ma gandesc la doua articole referitoare la acest subiect: art 66 alin (1) lit f) pune activitatea de casierie intre atributiile administratorului, iar art 46, alin 4) explica in ce situatie poate fi activitatea de casierie indeplinita si de presedinte.

Frănculescu Ștefan  Reply
17 februarie 2020

Buna ziua. Locuiesc in Mamaia Nord la etajul 4/4. Presiunea apei uneori este foarte mica. Nu se poate face nici macar un duș. Cine trebuie sa gaseasca solutii ? Proprietarul sau asociatia de proprietari ?
Mentionez ca asociatia este reprezentata de o firma platita de locatarii blocului.

Bogdan Ioan
28 februarie 2020

Ca sa fim exacti in exprimare, asociatia este reprezentata de Presedintele asociatiei si de Comitetul Executiv alesi prin vot in cadrul Adunarii Generale (care este forul de conducere al fiecarei asociatii de proprietari).

Presupun ca firma platita la care faceti referire este firma de administrare. Daca este corecta presupunerea mea, administratorul este doar un executant. Daca i se cere de catre Presedinte, Comitet sau chiar Adunare o solutie tehnica, atunci ar trebui sa o caute. Daca i se solicita o lista de oferte pentru rezolvarea problemei, atunci ar trebui sa o intocmeasca.

Rezolvati problema prin Adunarea Generala sau chiar implicandu-va pentru a deveni Presedinte sau membru in Comitet.

Toma lucian  Reply
25 februarie 2020

In caz ca esti inundat constant de ani de zile de către vecinul de deasupra președintele de asociație poate lua măsuri da sau nu?

Bogdan Ioan
28 februarie 2020

Raspunsul complet: depinde. Raspunsul scurt: nu.

arizan  Reply
8 martie 2020

Buna ziua Domnule Bogdan Ioan
Cu doua intrebari va deranjez unde in limita timpului dumneavoastra , astept un raspuns :
1. Articolul 57 litera ( a si g ) prevede care sunt atributiile presedintelui .
– la un control anuntat de serviciul specializat din primarie , presedintele nu a participat si a delegat un avocat pe care l am platit noi proprietarii . i s a adus la cunostiinta ce acte / documente sa prezinte
Nu a prezentat mai multe documente , i sa dat un termen si nici atunci nu a prezentat , drept urmare a fost sanctionat contrventional cu suma de 2500 lei cu toate ca este recidivist ( a mai fost sanctionat )
Intrebarea care se pune : a procedat corect presedintele in acest caz ? si daca da , argumentati
2. In legatura cu modificarile si actualizarea conform noii legi 196 / 2018 a statutului si acordului de asociare .
Este corect cum s a procedat prin intocmirea de tabele nominale cu sunteti de acord sau nu cu modificarea statutului inainte de a avea loc adunarea generala ? unde aceasta a avut loc ulterior dar cu un numar sub cel impus de lege – vezi art .21 , statutul nu trebuie citit si aprobat de adunarea general ? poate fi aprobat de judecatoria unde se depune in acest caz ?

Va multumesc
eugen a .

Bogdan Ioan
15 iunie 2020

Va raspund doar la intrebarea 2, pentru ca la 1 nu inteleg in raport cu ce sau in ce scop cautati corectitudinea.
Articolul 21 este oarecum vag formulat, dar intelegerea mea este ca acea jumatate plus unu dintre toti proprietarii din imobil este necesar sa fie prezenti in acea Adunare Generala de modificare a statutului. Totusi, aceasta intelegere este data exclusiv de pozitionarea virgulei in fraza, deci pana nu aveti o hotarare judecatoreasca clarificatoare, posibil doar sa ne dam cu parerea.

Judecatoria nu verifica si nu aproba documentele. Judecatoria doar le inregistreaza.

Adalex Adalex  Reply
13 iunie 2020

Buna ziua Dl. Bogdan Ioan,cu respect va adresez cateva intrebari .
1. pe scara noastra sunt 51 ap. din care 8 au chiriasi. Firma de curatenie costa 1000 pe luna .Asociatia a hotarat ca cele 8 ap. sa plateasca cate 100 lei pe luna adica 800 lei din cei 1000 lei, iar restul de 200 lei sunt impartiti la cele 43 ap. adica 4 lei pe luna. Este legal? Acesta hotarare au luat-o in urma unei sedinte cu 9 persoane.
2. Am platit intretinerea prin banca si Presedintele a luat extrasul la doua luni ,m-am trezit restanta si cu penalitati ,in aceasta situatie suntem mai multi locatari ,in jur de 15 pers.,Este normal sa se refaca lista de intretinere?Sau trebuie sa platim si aici alti bani care nu se revad in intretinere ca atare?
3. Din luna Decembrie sta 1 persoana in ap. Presedintele mi-a trecut 2 pers. Am facut cererea in Ianuarie 2020 cu luna Decembrie si mi-a scazut abia din Februarie 2020. Acum ma trezesc ca mi-a trecut din nou 2 persoane din Aprilie 2020. Este normal sa primesc bani inapoi? sau trebuie sa platesc si acum fara motiv pentru ca locuieste doar o persoana. Ma simt furata, inselata escrocata. Daca am fost la Presedinte mi-a spus ca asa doreste el si nu am ce sa mai caut niciodata la usa lui. Este legal ce face ?
Va multumesc anticipat pt. ajutor.

Bogdan Ioan
15 iunie 2020

Va raspund pe fiecare punct in parte:
1. Art 85 din Legea 196/2018 specifica foarte clar ca cheltuielile cu personalul care asigura curatenia se impart pe cota-parte indiviza. Practic, prin alegerea unei alte modalitati de repartizare, este incalcata aceasta prevedere. Pe de alta parte, art 52 mentioneaza:
alin (1) Dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociației de proprietari ori este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceștia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său pot/poate ataca în justiție respectiva hotărâre.
alin (2) Acționarea în justiție în conformitate cu prevederile alin. (1) nu întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanța dispune suspendarea acesteia.
Altfel spus, daca in asociatia dumneavoastra a fost luata hotararea de repartizare diferita, aceasta hotarare este pusa in practica pana cand este atacata in justitie de un proprietar sau orice persoana care se considera vatamata si instanta decide intreruperea executarii hotararii.

Referitor la convocarea Adunarii Generale, este posibil ca aceasta sa fie legala chiar si cu 9 persoane.

2. Daca dumneavoastra ati platit la timp si administratorul inregistreaza incasarile si calculeaza penalizarile in mod corect luna de luna, chiar daca incasarea a fost inregistrata intr-o luna ulterioara, pe lista de plata urmatoare inregistrarii ar trebui sa aveti o penalizare diminuata (sau chiar 0, in functie de situatie).

3. Art 82, alin (4) mentioneaza: Comitetul executiv stabilește cotele de participare pe persoană la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul în clădire.
Practic, Comitetul Executiv decide asupra numarului de persoane din fiecare apartament. In cazul in care va considerati nedreptatita ar trebui sa urmati pasii mentionati in lege pentru a corecta situatia (adresa Comitet si Comisie cenzori, apoi adresa la Departamentul Specializat din Primarie si, in final, instanta).

Abagiu Liliana  Reply
23 iunie 2020

Buna ziua ,Presedintele asociatiei poate imputernici administratorul sa ne solicite copii dupa cartile de identitate si proprietate pentru a deveni membri ai asociatiei ,?

Cop Maricica  Reply
26 august 2020

Presedintele nostru de bloc.nu mai locuieste in bloc de 2 ani nici nu-și îndeplinește atribuțiile și noi îl plătim in continuare deși am ridicat problema de mai multe ori nu să făcut nimic,acuma ne.chinuim să facem o adunare generală cu toți proprietari și administrator.(care spune că nu e nevoie de alt președinte) vrem să ne alegem presedinte de bloc persoană care să-și îndeplinească atribuțiile, dar nu reușim să facem ședința pt ca.incepe scandal cu administratorul, locatari blocului sînt foarte nemulțumiți.

Lasă un răspuns