Modificari aduse de legea 196/2018, noua lege a asociatiilor de proprietari

Legea a fost publicata in Monitorul Oficial din data 30.07.2018 si intra in vigoare la data 28.09.2018.

Legea aduce de principiu fie mici modificari, fie precizari sau reformulari mai clare ale acelorasi prevederi. Am facut mai jos o selectie de articole care, in opinia mea, produc cele mai notabile modificari. Pentru o intelegere completa recomand si lectura intregii legi a asociatiilor de proprietari.

Cea mai importanta modificare pe care o aduce legea se refera la statutul administratorilor de imobile, asa cum am descris in articolul despre atestarea administratorilor de imobile.

Capitolul I Dispoziții generale, definiții

Secţiunea 1 Definiții

Articolul 2

În sensul prezentei legi, termenii și expresiile de mai jos au următoarele semnificații:

b) ansamblu rezidențial – imobilul format din teren pe care sunt amplasate izolat, înșiruit sau cuplat locuințe sau locuințe și construcții cu altă destinație, în care există proprietăți comune și proprietăți individuale;

c) asociație de chiriași – formă de asociere autonomă și fără scop lucrativ a chiriașilor dintr-un condominiu în scopul reprezentării intereselor lor în raporturile cu proprietarii, precum și cu alte persoane juridice sau persoane fizice;

f) certificat de calificare profesională – actul care dovedește calificarea profesională a persoanelor fizice pentru a îndeplini ocupația de administrator de condominii, în conformitate cu legislația privind învățământul superior sau privind formarea profesională a adulților;

j) convenție individuală de facturare – act juridic încheiat între un furnizor de servicii de utilități publice, asociația de proprietari și un proprietar individual din condominiu, anexă la contractul de furnizare a serviciilor de utilități publice încheiat între un furnizor de servicii de utilități publice și asociația de proprietari, prin care se stabilesc condițiile de furnizare, utilizare, facturare și plată a serviciilor de utilități publice furnizate la nivel de utilizator individual din cadrul unui condominiu;

Secţiunea a 2-a Dispoziții generale

Articolul 3

(3) În sensul art. 2 lit. h), constituie condominiu:

a) clădiri cu mai multe locuințe sau spații cu altă destinație în care există proprietăți individuale și proprietăți comune;

b) clădiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scări din cadrul clădirii multietajate în cazul în care se poate delimita proprietatea comună;

c) un ansamblu rezidențial format din locuințe și/sau construcții cu altă destinație, amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, în care există proprietăți comune și proprietăți individuale.

Secţiunea a 3-a Raportul dintre autoritățile administrației publice și asociațiile de proprietari

Articolul 10

(6) Atestatul prevăzut la alin. (5) se emite în baza următoarelor documente:

a) certificatul de calificare profesională pentru ocupația de administrator de condominii, conform prevederilor art. 2 lit. f);

b) cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracțiune de natură economico-financiară;

c) cazierul fiscal.

Capitolul II Înființarea și înregistrarea asociației de proprietari

Secţiunea 1 Procedura de înființare și înregistrare a asociațiilor de proprietari

Articolul 16

(1) Hotărârea proprietarilor privind constituirea asociației de proprietari se consemnează prin proces-verbal, înregistrat în registrul unic al asociației de proprietari care cuprinde procesele-verbale ale adunării generale, comitetului executiv și cenzorului/comisiei de cenzori, semnate de toți proprietarii care și-au dat consimțământul. Procesul-verbal semnat de către proprietarii care au hotărât, în condițiile art. 13 alin. (1), constituirea asociației de proprietari constituie anexă la acordul de asociere.

Articolul 19

(3) Toate asociațiile de proprietari sunt obligate să afișeze, la loc vizibil, pe peretele exterior al imobilului, în imediata apropiere a căii de acces în condominiu, sediul și denumirea asociației respective.

Articolul 20

(1) Fiecare asociație de proprietari este obligată să dețină un singur cont bancar.

(2) În vederea plății cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, datele de identificare ale contului bancar prevăzut la alin. (1) se comunică tuturor proprietarilor prin afișare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociației de proprietari.

(3) Prin datele de identificare ale contului bancar menționate la alin. (2) se înțelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala și codul IBAN.

Secţiunea a 3-a Asociațiile de chiriași

Articolul 23

Asociațiile de chiriași se constituie și se organizează în conformitate cu prevederile Ordonanței Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociații și fundații, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 246/2005, cu modificările și completările ulterioare.

Articolul 24

(1) Proprietarii condominiilor, persoane fizice sau juridice, destinate în întregime închirierii, în care sunt constituite asociații de chiriași, pot să încredințeze asociațiilor de chiriași administrarea părților comune din condominiu.

(2) Administrarea părților comune conform prevederilor alin. (1) se face numai în baza unui contract de dare în administrare semnat între proprietar și asociația de chiriași, numai cu acordul majorității chiriașilor membri ai asociației de chiriași.

Articolul 25

(1) Asociațiile de chiriași nu pot efectua modificări constructive în condominiu, nu pot schimba destinația proprietății comune din condominiu, nu pot înstrăina și nu pot închiria bunurile sau spațiile comune, fără acordul scris al proprietarului, în condițiile legii.

(2) Asociațiile de chiriași desfășoară numai activitățile prevăzute în contractul de dare în administrare.

Articolul 26

Darea în administrare a părților comune către asociațiile de chiriași nu aduce nicio atingere drepturilor și obligațiilor titularului dreptului de proprietate, conform legislației în vigoare.

Capitolul III Drepturile și obligațiile proprietarilor

Secţiunea a 2-a Obligațiile proprietarilor din condominii

Articolul 30

(1) Proprietarii din condominii au obligația să notifice președintelui orice schimbare intervenită în structura și numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau nașteri, persoanele luate în spațiu, precum și locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinței.

(2) Notificarea prevăzută la alin. (1) se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea intervenită, de la luarea în spațiu, respectiv de la semnarea contractului de închiriere/comodat.

Articolul 32

(2) În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului fațadei se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociațiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane, în baza unei documentații tehnice elaborate în condițiile legii, de către arhitecți cu drept de semnătură și cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, regimul monumentelor istorice și al zonelor protejate, reabilitare termică pentru creșterea performanței energetice a clădirilor și reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei acestora pentru creșterea calității arhitectural-ambientale a clădirilor.

(4) În cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scări legate structural, lucrările de consolidare sau modernizare, reabilitare termică și structural-arhitecturală se vor realiza în mod unitar pentru întregul ansamblu, cu respectarea întocmai a caracterului arhitectural al condominiului și a caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament.

Articolul 33

(9) Președintele sau administratorul asociației de proprietari are obligația solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni și care depășesc valoarea salariului de bază minim brut pe țară garantat în plată. Birourile de cadastru și publicitate imobiliară vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciară a locuințelor sau spațiilor cu altă destinație.

Secţiunea a 3-a Modul de utilizare a proprietății individuale și a părților comune

Articolul 39

Modificările constructive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție ale condominiului, precum și amplasarea de mijloace publicitare pe fațada și/sau pe terasa/învelitoarea imobilului, suspendarea de stâlpi, pereți, scări interioare și altele asemenea se fac numai cu acordul a două treimi din proprietarii membri ai asociației de proprietari, al tuturor proprietarilor direct afectați și pe baza autorizației de construire, cu respectarea legislației în vigoare.

Articolul 40

(2) Odată cu acordul menționat la alin. (1), proprietarii direct afectați cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării și proprietarul care solicită acordul pentru schimbarea destinației locuinței sau spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință semnează și o convenție cu privire la declararea activității care se va desfășura în spațiul respectiv, precum și numărul de persoane în funcție de care vor fi calculate cheltuielile pe număr de persoane.

(3) O copie a convenției prevăzute la alin. (2) se înmânează președintelui asociației de proprietari în vederea anexării acesteia la acordul de asociere.

Capitolul V Organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari

Articolul 46

(4) La asociațiile de proprietari din condominiile care cuprind maximum 10 unități de proprietate imobiliară, dacă adunarea generală hotărăște în acest sens, președintele asociației de proprietari poate îndeplini și funcția de administrator și se constituie următoarele organe:

a) adunarea generală;

b) președintele;

c) cenzorul.

(6) Nu au dreptul de a fi alese sau numite în funcții de conducere, administrare sau control din cadrul asociațiilor de proprietari persoanele înrudite până la gradul al III-lea cu cei care deja ocupă aceste funcții.

(7) Nu pot fi alese sau numite în funcție de conducere, administrare ori control din cadrul asociațiilor de proprietari persoanele care au suferit condamnări, în baza unor hotărâri judecătorești rămase definitive, pentru infracțiuni de natură economico-financiară.

(8) Anterior alegerii sau numirii într-o funcție de conducere, administrare ori control din cadrul asociațiilor de proprietari, persoanele candidate trebuie să dovedească în adunarea generală respectarea prevederilor alin. (7), pe baza cazierului judiciar eliberat conform prevederilor legale în vigoare și, în cazul administratorului și al cenzorului ori, după caz, al membrilor comisiei de cenzori, și a documentelor care să ateste pregătirea profesională în domeniu.

Articolul 48

(2) Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu din membrii asociației de proprietari, întrunirea adunării generale se suspendă și se reconvoacă în termen de maximum 15 zile de la data primei convocări în condițiile prevăzute la art. 47.

Articolul 49

(3) Pentru adoptarea hotărârilor în adunarea generală a asociației de proprietari se au în vedere următoarele:

c) în situația în care un proprietar deține o cotă-parte indiviză de părți comune mai mare de jumătate din totalul cotelor-părți indivize de proprietate comună din condominiu, ponderea voturilor de care el dispune este limitată, fiind egală cu suma ponderii voturilor celorlalți proprietari;

e) un membru al asociației de proprietari poate reprezenta cel mult un membru absent, dacă prezintă împuternicire scrisă și semnată de către proprietarii în numele cărora votează. O copie a împuternicirii se atașează procesului-verbal al ședinței;

f) președintele, membrii comitetului executiv, administratorul, cenzorul/comisia de cenzori sau alt membru al familiilor acestora nu pot primi mandat pentru a reprezenta un alt proprietar în cadrul adunării generale;

h) administratorul, reprezentantul administratorului, soțul/soția acestuia și alți membri ai familiei sale, dacă sunt membri ai asociației de proprietari la care acesta este angajat, nu au drept de vot în probleme referitoare la activitatea administratorului.

Articolul 50

Acordul de voință al asociației de proprietari se realizează:

a) în adunarea generală a asociației de proprietari sau

b) în baza declarațiilor scrise și semnate ale fiecărui proprietar.

Articolul 55

(5) Administratorul, reprezentantul/reprezentanții administratorului, soțul/soția, ascendenții, descendenții săi, precum și cenzorul sau membrii comisiei de cenzori, chiar dacă sunt proprietari, nu pot fi membri ai comitetului executiv al asociației de proprietari.

Articolul 56

(4) În cazul în care adunarea generală a asociației de proprietari decide în acest sens, și cu acordul președintelui în funcție, asociația de proprietari poate finanța participarea președintelui la cursuri de perfecționare acreditate conform legii, referitoare la constituirea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.

Articolul 57

Președintele asociației de proprietari are următoarele atribuții:

n) afișează la avizier hotărârile adunării generale și ale ședințelor comitetului executiv în termen de maximum 7 zile de la data la care au avut loc acestea;

r) afișează la avizier lista contractelor asociației de proprietari cu furnizorii de utilități publice, cu administratorul și cu personalul angajat sau contractual al asociației;

s) afișează la avizier lista și datele de contact ale instituțiilor cu atribuții de inspecție și control la care pot fi sesizate eventualele nereguli legate de activitatea organelor de conducere ale asociației de proprietari, ale administratorului, respectiv ale membrilor asociației.

Articolul 61

Cenzorul/Comisia de cenzori a asociației de proprietari are, în principal, următoarele atribuții:

e) execută controale inopinate, împreună cu 2 membri ai comitetului executiv pentru verificarea contabilității și a activității de casierie, și consemnează rezultatele controalelor în registrul unic de procese-verbale al asociației de proprietari;

f) participă la adunările generale ale asociației și ale comitetului executiv, asigurând legalitatea desfășurării acestora.

Articolul 62

În vederea facilitării comunicării dintre autoritățile administrației publice locale și asociațiile de proprietari, președintele asociației de proprietari este obligat să transmită, în termen de 30 de zile de la data modificării, compartimentelor prevăzute la art. 10 datele de contact actualizate privind președintele, membrii comitetului executiv, membrii comisiei de cenzori sau, după caz, cenzorul și administratorul.

Capitolul VI Administrarea condominiilor

Articolul 64

(5) Candidații pentru funcția de administrator trebuie să prezinte comitetului executiv al asociației de proprietari documentele prevăzute de lege, precum și alte documente solicitate printre care, obligatoriu:

a) atestatul prevăzut la art. 2 lit. e);

b) cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracțiune de natură economico-financiară.

(7) În vederea îndeplinirii obiectului principal de activitate, persoanele juridice prevăzute la alin. (6) au obligația obținerii atestatului în condițiile legii pentru toți angajații acestora care prestează activitatea de administrare a condominiilor.

(8) Atestatul se afișează, prin grija administratorului, la avizier, la data intrării în vigoare a contractului de administrare.

(se pedepseste cu amenda de la 5.000 la 10.000 lei conform art 102 alin (1) lit q) si alin (2) lit d))

Articolul 66

(1) Administratorul are, în principal, următoarele atribuții:

n) întocmește lunar și depune semestrial la compartimentul specializat în sprijinirea și îndrumarea asociațiilor de proprietari pe a cărei rază teritorială se află condominiul situația soldurilor elementelor de activ și pasiv;

(3) Administratorul are obligația de a ține evidențe contabile separate pentru fiecare condominiu în parte pe care îl are în administrare.

Articolul 67

(2) Administratorul este obligat să folosească pentru plățile curente și pentru încasări contul curent al asociației prevăzut la art. 20 alin. (1), la care au acces pentru informare, în condițiile art. 2.184-2.190 din Legea nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, toți proprietarii. În acest cont sunt vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asociației.

(3) Contul menționat la alin. (2) poate fi utilizat și pentru plata cotelor lunare de contribuție la cheltuielile asociației de către proprietari.

(5) Prin excepție de la prevederile alin. (2), cu acordul adunării generale a asociației de proprietari, exclusiv în vederea efectuării operațiunilor de plăți pentru cheltuieli neprevăzute, administratorul poate păstra în casierie numerar, în limita unui plafon lunar de 1.000 lei.

Articolul 69

(1) În cazul schimbării administratorului, vechiul administrator este obligat să transmită noului administrator, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de președintele asociației și de către cenzor/comisia de cenzori, într-un termen de 5 zile de la încetarea contractului său, totalitatea documentelor, bunurilor și valorilor aflate în administrarea sa, situația financiar-contabilă a asociației și a fiecărui proprietar în raport cu asociația, situația soldurilor elementelor de activ și de pasiv la data predării. Procesul-verbal cuprinde și chitanța de plată cu care s-a făcut ultima încasare, numele proprietarilor restanțieri, sumele restante, contractele în derulare, plățile ce urmează a fi făcute după data predării.

(2) În caz de neîndeplinire a prevederilor prevăzute la alin. (1), administratorul nu este descărcat de gestiune și poate fi acționat în instanță de asociația de proprietari.

Capitolul VII Veniturile și cheltuielile asociației de proprietari

Secţiunea 1 Veniturile asociației de proprietari

Articolul 71

(4) Pentru încasarea fondului de reparații, administratorul eliberează chitanță nominală separată.

(5) În termen de 5 zile de la încetarea contractului de administrare, administratorul este obligat să prezinte, în condițiile prevăzute la art. 69 alin. (1), președintelui asociației de proprietari și cenzorului/comisiei de cenzori contabilitatea fondului de reparații, a fondului de rulment și să o transfere noului administrator.

Articolul 73

(2) Toate fondurile speciale ale asociației de proprietari se depun în contul asociației de proprietari, prevăzut la art. 20, au evidență separată și pentru fiecare se emite chitanță separată.

Articolul 74

(2) Dacă din calculele efectuate rezultă un excedent, în sensul că sumele încasate depășesc în valoare totalul cheltuielilor, aceste sume trebuie regularizate prin lista de plată aferentă lunii următoare sau rambursate proprietarilor îndreptățiți în termen de maximum 30 de zile de la constatarea acestora.

(3) În cazul în care din calculele efectuate rezultă un debit față de sumele încasate, acesta trebuie acoperit de cei în drept în termen de 30 de zile de la constatare.

Secţiunea a 2-a Cheltuielile asociației de proprietari

Articolul 75

(3) Asociația de proprietari are obligația de a respecta prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar hotărârile luate de adunarea generală a proprietarilor cu încălcarea acestor dispoziții sunt nule de drept.

Articolul 77

(2) Termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 30 de zile calendaristice de la data afișării.

Articolul 79

Autoritățile administrației publice locale au drept de preempțiune la preț egal asupra locuințelor aflate în procedura de executare silită pentru recuperarea datoriilor proprietarilor la cotele de contribuție la cheltuielile asociației, cu respectarea normelor de procedură civilă în vigoare. Aceste locuințe vor fi folosite ulterior numai ca locuințe sociale, proprietarii executați silit având prioritate la repartizarea acestora, numai dacă îndeplinesc condițiile de acces la locuințele sociale, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

Articolul 80

(4) Președintele asociației de proprietari are obligația radierii ipotecii imobiliare, legale, în termen de cel mult 10 zile de la data la care suma datorată cu titlul de restanță a fost plătită de către proprietar.

(5) Pentru nerespectarea termenului prevăzut la alin. (4), președintele asociației de proprietari răspunde pentru prejudiciile directe sau indirecte aduse proprietarului.

Capitolul VIII Contractarea și facturarea serviciilor de utilități publice în condominii

Secţiunea 1 Contractarea și facturarea serviciilor de utilități publice în condominii

Articolul 96

(1) Facturarea individuală la nivel de proprietar în cadrul condominiilor se face în baza:

a) convențiilor de facturare individuală, anexe la contractul de furnizare/prestare încheiat cu asociația de proprietari; sau

b) contractului individual de furnizare/prestare a serviciilor încheiat cu fiecare proprietar.

(3) Pentru serviciul public de alimentare cu apă și de canalizare se pot încheia contracte individuale de furnizare/prestare între furnizor și proprietari fără a fi necesară executarea racordurilor proprii individuale pentru evacuarea apelor uzate și pluviale de la fiecare proprietate individuală, dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții:

a) există branșamente proprii individuale de alimentare cu apă realizate între rețeaua publică și rețeaua interioară a fiecărei proprietăți individuale, dotate cu aparate de măsură legale pentru determinarea consumurilor la nivel de proprietate individuală;

b) furnizarea serviciului de alimentare cu apă, precum și prestarea serviciului de canalizare se fac de către același operator;

c) toți proprietarii din condominiu au fost de acord, în scris, cu introducerea în contractul individual de furnizare/prestare încheiat în nume propriu a clauzei de sistare/întrerupere a serviciului de alimentare cu apă în caz de neplată a contravalorii serviciului de canalizare;

d) soluția tehnică de realizare a branșamentelor proprii de alimentare cu apă, precum și tipul de contoare achiziționate/montate de către proprietari au fost avizate de către furnizor.

(4) Pentru serviciul public de alimentare cu energie termică, contractele individuale de furnizare între furnizor și proprietari pot fi încheiate numai dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții:

a) există branșamente proprii individuale de alimentare cu energie termică realizate între rețeaua publică și rețeaua interioară a fiecărei proprietăți individuale, dotate cu aparate de măsură legale pentru determinarea consumurilor la nivel de proprietate individuală;

b) toți proprietarii din condominiu încheie contracte individuale de facturare;

c) soluția tehnică de realizare a branșamentelor proprii de alimentare cu energie termică și tipul de contoare achiziționate/montate de către proprietar au fost avizate de către furnizor;

d) citirea contoarelor individuale și defalcarea consumurilor individuale și comune din condominiu se realizează de către o societate specializată, avizată de autoritatea de reglementare competentă, cheltuielile cu citirea contoarelor fiind suportate de către asociația de proprietari.

(5) Operatorii economici care furnizează/prestează servicii de utilități publice către consumatorii alimentați/racordați printr-un branșament/racord comun au obligația să asigure aceste servicii numai dacă la nivel de condominiu există o asociație de proprietari constituită în condițiile legii care să aibă calitatea de utilizator, titular de contract, sau dacă în termen de 180 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi se constituie asociații de proprietari conform legii.

(6) Contractele de furnizare/prestare servicii de utilități publice în care asociația de proprietari este titular de contract se încheie pentru toți consumatorii din condominiu, inclusiv pentru proprietarii din condominiu care nu sunt semnatari ai acordului de asociere și nu au calitatea de membri ai asociației de proprietari.

(7) Niciun proprietar nu poate să lezeze dreptul altui proprietar de a beneficia de facturarea individuală și să afecteze furnizarea/prestarea serviciului pentru întreg condominiul ca urmare a neachitării cotelor de contribuție ce îi revin la cheltuielile asociației de proprietari.

Articolul 97

(4) Convențiile individuale de facturare a serviciului public de alimentare cu apă și cu energie termică încheiate între furnizor și proprietarii din condominii în calitate de consumatori individuali, anexate la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociației, se încheie în una dintre următoarele condiții:

a) la propunerea furnizorului serviciilor de utilități publice, cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu;

b) la solicitarea asociației de proprietari, în urma hotărârii adunării generale cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu.

(5) În situațiile prevăzute la alin. (4) lit. b) furnizorii serviciilor de utilități publice sunt obligați să dea curs solicitării asociației de proprietari, iar proprietarii suportă toate costurile suplimentare generate de facturarea individuală a respectivului serviciu. Costurile suplimentare se includ în facturile lunare individuale.

Articolul 99

(3) În cazul facturării individuale la nivel de proprietar, conform art. 95 lit. b), furnizarea serviciilor de utilități publice la nivelul întregului condominiu nu poate fi întreruptă/sistată temporar pentru neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de către unul sau mai mulți proprietari. Furnizarea serviciilor comunitare de utilități publice poate fi întreruptă/sistată temporar numai proprietarilor restanțieri, până la achitarea facturilor/sumelor restante, în baza contractului de furnizare/ prestare încheiat la nivel individual, respectiv a convenției individuale de facturare încheiată între furnizor și proprietarii din condominii în calitate de consumatori individuali, anexate la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociației.

(4) În cazul facturării individuale la nivel de proprietar, conform art. 95 lit. b), proprietățile individuale din condominii pot fi deconectate/debranșate de la serviciile de utilități publice la cerere, în baza solicitării în scris a proprietarilor acestora și cu respectarea prevederilor legale în vigoare, sau în caz de neplată a sumelor datorate, în baza contractelor individuale sau a convențiilor individuale de facturare anexate la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociației, după caz.

(5) În cazul serviciilor de utilități publice care se facturează individual este interzisă sistarea, limitarea sau întreruperea furnizării/prestării serviciului la nivel de condominiu, pentru neplata facturilor de către unul sau mai mulți proprietari.

(6) Condominiile pot fi deconectate/debranșate de la serviciile de utilități publice numai la cererea asociației de proprietari, în baza solicitării în scris a tuturor proprietarilor din condominiu și cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

Secţiunea a 2-a Contractarea și facturarea serviciilor de utilități publice în ansamblurile rezidențiale

Articolul 100

(1) Proprietarii/Dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale au obligația să asigure furnizarea/prestarea serviciilor de utilități publice către toți utilizatorii din ansamblul rezidențial în baza contractelor de furnizare/prestare întocmite cu respectarea clauzelor din contractele-cadru elaborate de către autoritatea de reglementare competentă.

(2) În ansamblurile rezidențiale calitatea de utilizator, titular al contractului de furnizare/prestare servicii de utilități publice, revine:

a) asociației de proprietari constituită la nivelul întregului ansamblu rezidențial, în cazul în care instalațiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branșează/ racordează la instalațiile comune interioare ale ansamblului rezidențial aflate în proprietatea comună a tuturor proprietarilor din ansamblul rezidențial;

b) proprietarului/dezvoltatorului ansamblului rezidențial, în cazul în care instalațiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branșează/racordează la instalațiile aflate în proprietatea proprietarului/dezvoltatorului ansamblului rezidențial;

c) asociației de proprietari constituită la nivelul unui condominiu de tip bloc, în cazul în care instalațiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branșează/ racordează la instalațiile comune interioare ale condominiului de tip bloc aflate în proprietatea comună a tuturor proprietarilor din acel condominiu de tip bloc;

d) proprietarului, în cazul în care instalațiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branșează/ racordează direct la instalațiile interioare ce aparțin proprietății individuale.

(3) În situațiile prevăzute la alin. (2) lit. a) și b), asociația de proprietari constituită la nivelul ansamblului rezidențial, respectiv proprietarul/dezvoltatorul ansamblului rezidențial predă autorității administrației publice locale, în termen de 6 luni de la finalizarea lucrărilor de construcții, cu titlu gratuit, rețelele comune și terenul aferent până la branșamentele imobilelor din ansamblul rezidențial, în vederea preluării în administrare și exploatare a acestor rețele de către furnizorul care asigură aceste servicii în unitatea administrativ-teritorială respectivă. În cazul asociaților de proprietari constituite la nivelul ansamblurilor rezidențiale, decizia de predare în administrare se face cu acordul scris al tuturor proprietarilor.

(5) În situația prevăzută la alin. (2) lit. b), proprietarul/ dezvoltatorul ansamblului rezidențial are obligația să asigure furnizarea/prestarea serviciilor de utilități publice către toți utilizatorii din ansamblul rezidențial în baza contractelor de furnizare/prestare întocmite cu respectarea clauzelor din contractele-cadru elaborate de către autoritatea de reglementare competentă.

Articolul 101

(1) Prețurile și tarifele practicate pentru furnizarea serviciilor de utilități publice de către proprietarii/ dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale se aprobă de către autoritatea de reglementare competentă. Aceștia au obligația să țină evidența contabilă separată pentru fiecare serviciu de utilitate publică furnizat/prestat.

(2) Proprietarii/Dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale au obligația să monteze la branșamentele imobilelor contoare de măsurare-înregistrare a consumurilor, conform legislației în vigoare. Determinarea consumurilor care se facturează se face numai prin metoda directă în baza indicațiilor contoarelor montate la branșamentul fiecărui imobil din ansamblul rezidențial.

Capitolul IX Contravenții și sancțiuni

Articolul 102

(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:

a) neconvocarea adunării generale, conform prevederilor prezentului act normativ;

b) necomunicarea de către proprietar a modificării suprafeței utile către asociația de proprietari și administrația financiară locală;

d) nerespectarea de către proprietari a prevederilor art. 31 alin. (1);

e) nerespectarea statutului, a acordului de asociere, precum și neîndeplinirea sau depășirea atribuțiilor de către președinte, membrii comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator;

f) punerea în pericol de către proprietari a integrității structurale a condominiului sau a altor proprietăți individuale, precum și a bunei funcționări a instalațiilor aferente acestora;

j) neluarea măsurilor în scopul constituirii fondului de reparații sau a fondului de rulment;

k) neîncheierea de către administrator a asigurării pentru răspunderea civilă profesională a administratorului;

l) utilizarea cu altă destinație a fondului de rulment sau a fondului de reparații, altfel decât este prevăzut la art. 71 și 72;

m) utilizarea și gestionarea veniturilor asociației de proprietari, altfel decât este prevăzut la art. 2070 și 74;

n) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor art. 95-97 și ale art. 99 din prezenta lege de către furnizorii serviciilor de utilități publice;

o) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de către proprietarii ansamblurilor rezidențiale, conform prevederilor art. 14;

p) nefurnizarea sau refuzul proprietarilor/dezvoltatorilor ansamblurilor rezidențiale de a furniza/presta serviciile de utilități publice prin intermediul rețelelor aflate în proprietatea acestora către locuințele sau spațiile cu altă destinație din respectivele ansambluri rezidențiale;

q) desfășurarea de către persoane fizice sau juridice a activității de administrare a condominiilor fără îndeplinirea condițiilor prevăzute la art. 64;

r) nerespectarea prevederilor art. 55 alin. (1) lit. s);

s) nerespectarea prevederilor art. 104 alin. (1).

(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:

d) faptele prevăzute la alin. (1) lit. g)h)i)m)p) și q), cu amendă de la 5.000 lei la 10.000 lei;

e) faptele prevăzute la alin. (1) lit. l)n), și o), cu amendă de la 4.000 lei la 9.000 lei.

Capitolul X Dispoziții tranzitorii și finale

Articolul 104

(1) În termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, asociațiile de locatari din condominiile ale căror unități de proprietate individuală au fost dobândite în proprietate în condițiile legii și care nu au fost reorganizate în asociații de proprietari au obligația să se reorganizeze în conformitate cu prevederile prezentei legi.

Articolul 105

În termen de 60 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi, președinții asociațiilor de proprietari sunt obligați să transmită autorităților administrației publice locale numele și datele de contact actualizate privind președintele comitetul executiv, comisia de cenzori/cenzorul și administratorul.

Articolul 106

Persoanele fizice atestate pentru funcția de administrator în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, cu modificările și completările ulterioare, pot îndeplini funcția de administrator numai dacă, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, obțin certificate de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator, în conformitate cu prezenta lege.

Articolul 107

În termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi:

a) proprietarii din condominii sunt obligați să aprobe un regulament al condominiului;

b) proprietarii care nu au informat asociația de proprietari, în conformitate cu art. 34 alin. (3), respectiv cu privire la modificările suprafețelor construite sau utile efectuate anterior intrării în vigoare a prezentei legi, sunt obligați să comunice asociației de proprietari modificările suprafețelor respective;

c) președinții asociațiilor de proprietari sunt obligați să actualizeze, în baza actelor de proprietate asupra locuințelor și/sau spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință din condominiu, toate informațiile privind proprietățile, suprafețele și cotele-părți indivize aferente acestora, în vederea calculului cotelor de contribuție la cheltuielile asociației pentru respectiva locuință.

Ca de obicei, clientilor le stam la dispoztie pentru orice fel de intrebari sau nelamuriri prin intermediul sistemului de tichete din aplicatie! Pe toti ceilalti va indemnam sa ne lasati un comentariu mai jos si vom incerca sa raspundem, in limita timpului disponibil.

Bogdan

Comments

BADEA TRAIAN  Reply
8 noiembrie 2018

Intrebare – daca un proprietar nu participa , din motive intemeiate , la mai multe sedinte ale asociatiei , este pasibil de sanctiune / amenda ? Cine hotataste , cine si cum aplica sanctiunea ?

Bogdan Ioan
22 noiembrie 2018

Inca nu stiu foarte in detaliu noua lege (doar am citit-o de cateva ori in intregime), dar nu mi-a sarit in ochi nicio astfel de prevedere.

Dan
16 februarie 2022

Bună ziua,

Am o nelămurire și caut un sfat: de când a apărut acest virus, nu putem avea întâlnirile locatarilor care se făceau înainte. Totul s-a mutat în online, dar pare ca legea Asociație de Proprietari nu are nici o mențiune în acest sens și în continuare, așteptarea este ca ședințele locatarilor sa se facă cu 50% +1 cu prezenta fizica. Cum acest lucru nu este posibil în ultimii doi ani, exista vreo alternativa în online care sa nu încalce legea și prin care se pot lua decizii legate de spațiul locativ al blocului?

Vasile C.  Reply
23 noiembrie 2018

Nici vorbă de aşa ceva.Mai mult,dacă sunt proprietari care sunt noi în imobil se pot înscrie în asociaţie dacă vor(la cerere cum spune legea),nu-i obligă nimeni.Este o contradicţie cu faptul că atunci când se înfiinţează o as. de pr. se decide cu votul a cel puţin jumătate plus unu din propr. lucru care mă face să înţeleg că cei care nu vor asociaţie fac parte totuşi din ea altfel nu are nici-o relevanţă câţi decid să facă asociaţie.

Ilie Smarandescu  Reply
6 decembrie 2018

– comentariu inlaturat ca neinteligibil –

Ilies Florica  Reply
28 februarie 2019

Doresc sa va intreb. detin un apartament proprietate personala in care nu mai locuiesc de 6 ani.De ce sunt eu obligata sa platesc cheltuieli de intretinere conform cotei indivize, iar cei care locuiesc in apartamentul vecin si sunt 4 persoane platesc tot atat cat trebuie sa platesc eu care sunt o singura persoana si nici nu locuiesc acolo. La noi totul e contorizat totul este separat asa ca nu se pune problema de consumul de apa, gaz, energie. Pana acum nu m-a interesat acest aspect, dar nu stiu cui i-a trecut prin cap asa ceva sa platesc administratorul, femeia de serviciu si curentul pe scara conform cotei indivize pe care o detin. Daca puteti sa ma lamuriti va multumesc.

Bogdan Ioan
28 februarie 2019

Daca ati avea o casa de vacanta pe care nu ati intretinut-o timp de 6 ani (reparatii/curatenie/etc platite sau in regie proprie), care ar fi valoarea proprietatii dvs dupa cei 6 ani, raportat la valoarea ei initiala? Mai mare, mai mica sau aceeasi? Eu tind sa cred ca va fi mai mica. Daca aceasta casa de vacanta nu s-ar afla intr-o zona izolata, ci intr-un oras unde exista persoane de tot felul, tind chiar sa cred ca va fi considerabil mai mica.

Adaugati faptul ca apartamentul este intr-o cladire comuna, deci este normal ca proprietatea fiecaruia din bloc sa fie protejata de intentiile oricarui alt proprietar de a-si abandona bunul (a se citi – a nu se ingriji de conservarea in parametri optimi a bunului) si aveti o imagine completa asupra motivelor.

MIORITA  Reply
19 martie 2019

Buna ziua. Chiar daca nu locuiti efectiv, apa meteo trebuie platita de fiecare apartament, serviciile: femeia de serviciu matura scara, administratorul face lista de plata, tine evidenta,imparte cheltuielile, lumina pe scara functioneaza si pentru apartamentul dv.,etc. De aceea trebuie sa platiti, altfel locuiati la casa si nu aveati de plata.

Dora  Reply
28 martie 2019

Buna ziua. Hotărîrile comitetului executiv sunt mai presus de legea 195/2018? Intreb deoarece mi s-a spus ca in comitet se poate hotari ca , copiii pina la 3 ani sa nu fie trecuti la intretinere chiar dacă legea 67/2017 a fost abrogată si ca animalele de companie pot fi trecute la plata unei taxe chiar daca in lege nu este prevazut asa ceva. Va rog frumos sa imi raspundeti

Bogdan Ioan
4 aprilie 2019

Articolul 52 din nou lege mentioneaza:
(1) Dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociației de proprietari ori este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceștia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său pot/poate ataca în justiție respectiva hotărâre.
(2) Acționarea în justiție în conformitate cu prevederile alin. (1) nu întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanța dispune suspendarea acesteia.

Aliniatul (2) explica foarte clar care sunt conditiile in care se intrerupe aplicarea unei decizii.

macasoi  Reply
10 aprilie 2019

buna ziua
ca propietar de apartament. trebuie sa dau copii de pe cartea de identitate a mebrilor de familie si copie dupa actul de proprietate asociatiei de prorietari?

Bogdan Ioan
13 aprilie 2019

In general solicitarea unui document de catre asociatia de proprietari (sau de catre orice organizatie de drept privat sau public), trebuie sa fie insotita de mentionarea articolului de lege in baza careia va este inaintata respectiva solicitare. Care este articolul pe care il invoca asociatia de proprietari atunci cand va solicita aceste documente?

Acestea fiind spuse, eu nu stiu niciun articol de lege care sa mentioneze ca asociatia de proprietari ar trebui sa primeasca copii ale cartilor de identitate ale membrilor familiei.
Referitor la copia actului de proprietate, va este necesar un act prin care dovediti ca puteti fi membru al asociatiei de proprietari (ca detineti o proprietate in imobil), conform legii 196/2018 art 2. lit t) proprietate individuală – locuința sau spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință, parte dintr-un condominiu, destinată locuirii sau altor activități, deținută în proprietate exclusivă;

krindusz  Reply
17 aprilie 2019

Buna ziua daca in C.F. figuram 15 apartamente cu cota parte fiecare, toti 15 trebuie sa ne asociem cu asociatia sau doar care dorim? si daca obligatoriu toti 15 trebuie sa plateasca cota parte la cheltuieli in termenul stabilit de administrator?

Bogdan Ioan
23 aprilie 2019

Referitor la constituirea asociatiei de proprietari, numarul initial de asociati este mentionat in mai multe articole. Cel mai relevant mi se pare:
Articolul 13
(1) Asociația de proprietari se înființează prin acordul scris a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu.

Legat de plata contributiilor, administratorul nu poate stabili nimic. Administratorul este un angajat al asociatiei de proprietari. Asociatia stabileste aspecte pentru administrator, nu invers.
Referitor la cine plateste cotele de contributie:
Articol 75
(4) Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunțării la folosirea unei părți din proprietatea comună.
Exprimarea este „proprietar”, nu „membru in asociatie”. Toti proprietarii platesc cotele parte, indiferent daca au facut parte sau nu dintre cei care au infiintat asociatia, indiferent daca s-au alaturat sau nu asociatiei de proprietari intre timp.

jhon  Reply
3 mai 2019

se poate contesta articolul care prevede cheltuielile pe cota parte indiviza exagerate,cum ar fi liftul si multe altele ?
multumesc.

Bogdan Ioan
9 mai 2019

Cred ca de contestat se poate contesta orice, oriunde. Dar e un pic neclar ce doriti sa obtineti prin aceasta contestatie.

silvestru Marfa
9 februarie 2021

nu este corect sa platim cheltuielile comune , atata timp cat nu beneficiez de nimic…lift . lumina , daca nu locuiesc acolo , inseamna ca nu folosesc , deci nu platesc ! consider ca este un abuz la noi proprietarii ce nu locuim acolo.

Bogdan Ioan
11 februarie 2021

Cred ca n-ati citit ceva cu atentie.
In cazul in care nu locuiti intr-un apartament, atunci electricitatea pentru lift sau iluminatul nu le platiti.

liliana  Reply
15 mai 2019

Ca proprietar de apartament intr-un bloc unde majoritatea sint firme: de ce trebue sa plateasca acelasi tarif la apa metro,curatenie,comisioane la banci, internet. Au transformat curtea imobilului in parcare cu monitoare si internet sa le pazeasca masinile. Pentru o persoana care vine citeva zile pe luna in imobil de ce sa plateasca ce nu consuma?

Pavel Ghiorghiță
22 iunie 2020

Dacă un spațiu comercial ce cuprinde tot parterul unui condominiu are părți comune folosite exclusiv , poate avea pretenția ca toți coproprietarii să participe la cheltuielile ,cotă parte,pentru întreținerea, repararea și exploatarea acestora? Sau invers, asociația ,poate obliga SC,de la pater,să plătească ,cotă parte,cheltuielile de la scara copropietarilor ,care este parte comună folosită exclusiv de aceștia?

Mariana  Reply
21 mai 2019

Cine sunt autorii acestei legi si poate ma lamuriti de ce platim cheltuielile pe suprafata locuita si nu pe nr.de persoane ?
Eu stau la parter sa platesc liftul mai mult ca o persoana de la et.8 desi nu-l folosesc niciodata. Am vazut la alta asociatie ca nu platesc liftul cei de la parter,et.1 si 2.
Multumesc din suflet !

Ana Bălaj Grigoriu  Reply
15 septembrie 2019

Mi am pus apartamentul la vanzare si nu as mai vrea sa plătesc fondul de reparații deoarece nu se ajunge la un numitor comun în privința banilor adunați. Este ilegal acest lucru? Din cate am citit doar fondul de rulment se poate restitui in cazul înstrăinării imobilului, cel de reparații nu. Încă nu mi e clar care e diferenta intre cele două.

Bogdan Ioan
19 septembrie 2019

Nu inteleg exact la ce va referiti prin „nu se ajunge la un numitor comun”. Daca datoria este afisata pe lista de plata, ea exista. Daca datoria nu este afisata, atunci ea nu exista.

Referitor la vanzarea apartamentului, legea este destul de clara:
Art 33 (2) Notarii publici vor autentifica actele de înstrăinare a unităților de proprietate imobiliară din condominii numai dacă este îndeplinită una din următoarele condiții:
a) proprietarul prezintă o adeverință din partea asociației de proprietari, care reprezintă dovada achitării până la acea dată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, iar în cazul neachitării integrale, menționarea cuantumului debitelor existente la acea dată. Adeverința va avea număr de înregistrare din evidențele asociației, data eliberării și termenul de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Adeverința se prezintă notarului public de către înstrăinător, în original, cu semnătura olografă a administratorului asociației de proprietari și a președintelui, cu precizarea numelui și prenumelui acestora și cu ștampila asociației de proprietari.[…]

(4) Actele de înstrăinare autentificate de notarul public cu nerespectarea prevederilor alin. (2) sunt anulabile.

Fàtu  Reply
23 septembrie 2019

Detin un apartament de 2 camere intr-un condominiu. Centrala termica proprie încalzeste cele 120 de apartamente. In anul 2018 s-au finalizat toate contorizarile inclusiv cea termica. Platim la fel ca inainte când suprafata balcoanele,logiilor şi teraselor era scoasă de la plata cheltuielilor de intretinere.

Bogdan Ioan
11 februarie 2021

Ca sa putem sa facem o comparatie trebuie sa ne clarificati toti parametrii (care era sursa de caldura si care era modalitatea de repartizare) in fiecare dintre cele doua situatii („acum” si „inainte”).

Muntea  Reply
10 noiembrie 2019

Comitetul executiv poate să reducă salariul administratorului ?deoarece ea a spus la oameni că nu avem voie pînă la anul,fals ce spune ea ptr.că nu are dreptate și atunci comitetul executiv poate lua această decizie.

Bogdan Ioan
11 februarie 2021

Articolul 55
(1) Comitetul executiv are următoarele atribuții:
ș) propune adunării generale cuantumul indemnizațiilor, precum și numărul și funcțiile personalului necesar a fi încadrat cu contract individual de muncă sau contract de prestări servicii în cadrul asociației de proprietari pentru buna administrare, gestionare și funcționare a condominiului, în limita bugetului de venituri și cheltuieli;

Atributia Comitetului legata de salarizare mentionata in lege este cea de mai sus. Raspunsul la intrebare depinde totusi si de hotararile anterioare ale Adunarii Generale.

Ana-Maria  Reply
21 ianuarie 2020

Buna seara ! In baza care-i legi se poate baga o persoană la întreținere. Merg la părinții mei aproximativ in fiecare weekend (vineri seara pana duminica).Am depistat ca m-au bagat la întreținere din „oficiu”. Stiam dacă nu ma insel daca sunt 15 zile consecutive se baga la întreținere. Multumesc !

Bogdan Ioan
11 februarie 2021

Legea asociatiilor de proprietari este Legea 196/2018. Marea majoritate a intrebarilor gasesc raspuns in aceasta lege.

Articolul 82
(5) Dacă adunarea generală a asociației de proprietari hotărăște în acest sens, comitetul executiv stabilește cotele de participare pe persoană la cheltuielile aferente persoanelor care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe lună, și stabilește perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriașii, au dreptul de a solicita, în scris, scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană și care trebuie să fie de cel puțin 15 zile pe lună, conform hotărârii adunării generale.

In cazul in care sunteti nemultumita de decizia Comitetului, puteti urma pasii prevazuti de lege pentru a adresa situatia.

popescu iulia  Reply
29 aprilie 2020

Buna ziua! Va rog sa ma ajutati cu o nelamurire. Conform legii, copiii sub 3 ani sunt sau nu scutiti de plata in totalitate a cotelor de intretinere. (precizez ca acesti copii nici macar nu figureaza pe listele de intretinere)? Conform raspunsului primit de la Presedintele Asocialtie de care apartin, aceasta situatie este conform legii si se aplica din anul 2017.
Multumesc anticipat!

Bogdan Ioan
11 februarie 2021

Prevederea la care va referiti era reglementata prin Legea 67/2017, lege care adauga un aliniat in articolul 47 din Legea 230/2007.

Legea 196/2018, actuala lege a asociatiilor de proprietari, abroga in intregime Legea 230 si orice alte completari, deci aceasta prevedere nu mai este valabila.

osiac gheorghe  Reply
24 mai 2020

Legea 230/2007 a fost abrogata. Legea 196/2018 a intrat in vigoare dupa luna iulie 2019. Vechea Asociatie, pe 10 blocuri din cartier, functioneaza in continuare. Primaria Craiova tolereaza aceasta organizare pt. ca proprietarii din blocul nostru (10B cu 32 proprietari) nu se prezinta la sedinta de constituire Asociatiei pe condominiu. Totusi au semnat acordul de infintare asoc.pe condominiu doar 7 proprietari(apart.). Legea nu ii obliga sa se asocieze pe condominiu. Ce lege se aplica ne avind acordul conform noii legi? Trebuie sa suportam in continuare cheltuieli fictive, necontrolabile, si f.mari la conducerea asociatiatiei de cca. 7000 lei/luna.la 200 apartamente
Osiac Gheorghe tel.0770682093

Bogdan Ioan
11 februarie 2021

Nu inteleg exact la ce va referiti prin „vechea asociatie” si nici prea bine care au fost demersurile juridice realizate pana acum.

Daca vorbim de o asociatie de locatari, ne-„actualizata” conform legii 230/2007, ati fi putut sa nu platiti intretinerea incepand cu 2007, pentru ca nu exista o modalitate de a fi tras la raspundere.

ioan marciuc  Reply
29 mai 2020

De ce trebuie sa platesc liftul, curatenia pe scara, iluminatul scarii in functie de suprafata apartamentului? Circula apartamentul si face mizerie sau circula persoanele? Cine a facut legea asta a facut-o prost. Nu toate cheltuielile comune trebuie stabilite dupa suprafata apartamentelor. Intr-un apartament de doua camere locuiesc 5 persoane si platesc mai putin ca doua persoane care locuiesc la 3 camere. Este o prostie, cele 5 persoane de la 2 camere vor uza liftul si vor face mai multa mizerie pe scara decat cele cele 2 persoane de la 3 camere.

Bogdan Ioan
11 februarie 2021

Pot sa fiu de acord ca aceasta lege are niste probleme, dar pana la generalizarea „e facuta prost” e o cale foarte lunga si nu o puteti parcurge intr-un singur comentariu la un articol de pe internet… As propune sa pastram niste limite de coerenta in exprimare.

De asemenea nu pot sa fiu de acord ca „toate cheltuielile comune sunt repartizate proportional cu suprafata”. Legea are Capitol intreg dedicat repartizatii chetuielilor (Capitolul VII). Va rog studiati respectivul capitol si daca v-ar fi relevanta o opinie in plus, in masura posibilitatilor, o puteti gasi si la noi, fara costuri.

Radu  Reply
7 august 2020

Buna ziua, va las aici o intrebare. Zilele acestea s-a schimbat administratia si noua formula de administrare a fost preluata de o firma specializata. Am descoperit cu aceasta ocazie ca exista pe o lista cu penalizari la neplata la timp, sau partiala, acotele lunare de intretinere. Pe acea lista sunt prezent cu o suma, lucru despre care nu am fost instiintat. Stiu ca este necesara notificare scrisa din partea asociatiei, insa nu am primit nimic in acest sens. Imi aduc aminte ca acum cca. 5 ani am avut pentru cateva luni plati partiale ale cotelor afisate (nu restanta totala), insa nu am fost atentionat prin notificare scrisa ca incep sa se acumuleze penalitati la sumele ramase neplatite de la o luna la alta. Atat timp cat nu s-a respectat legea, consider ca aceste penalitati sunt nule de drept. Ce parere aveti? Cum rezolv aceasta situatie. Multumesc.

Bogdan Ioan
11 februarie 2021

Articolul 78
(1) Administratorul este obligat să notifice, în scris, proprietarul care are plăți restante la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor și să înștiințeze președintele și comitetul executiv al asociației de proprietari despre restanțe.

Puteti incerca in instanta anularea penalizarilor folosind acest articol, dar cred ca sansele sunt destul de reduse sa obtineti castig de cauza.

liliana  Reply
19 august 2020

BUNA ZIUA.AM SI EU O INTREBARE DACA POATE CINEVA SA-MI RASPUNDA.AM INFIINTAT ASOCIATIE DE CHIRIASI A.N.L. DE CURAND DAR ACUM VOR SI VECINII DIN BLOCURILE ALATURATE SA SE INSCRIE IN ASOCIATIA MEA,POT SAI INSCRIU SAU NU ESTE TEMEI LEGAL PT SITUATIA ASTA.

Bogdan Ioan
11 februarie 2021

Articolul 23
Asociațiile de chiriași se constituie și se organizează în conformitate cu prevederile Ordonanței Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociații și fundații, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 246/2005, cu modificările și completările ulterioare.

Legea 246/2005 prevede
Art. 33. – (1) Modificarea actului constitutiv sau a statutului asociaţiei se face prin înscrierea modificării în Registrul asociaţiilor şi fundaţiilor aflat la grefa judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială îşi are sediul asociaţia, cu aplicarea corespunzătoare a prevederilor art. 8-12.

Avand in vedere cele doua prevederi, tinand cont obligatoriu sa nu existe prevederi care sa contravina sau sa reglementeze situatia in Statutul sau Actul Constitutiv al asociatiei, de principiu ii puteti inscrie prin modificarea Actului Constitutiv conform art 33 din Legea 246.

Diana  Reply
6 mai 2021

Buna! Avem o problema cu o famile care nu vrea sa cotizeze la renovarea condominiului. Cum am putea proceda? Trebuie sa mergem prin asociatie Sau putem face noi proprietarii? Multumesc

Bogdan Ioan
23 septembrie 2021

Ideal ar fi sa incepeti prin a stabili in Adunarea Generala un fond de reparatii si calcularea de penalizari inclusiv pentru datoriile la fondul de reparatii:
Articolul 77
(1) Asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalități pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalitățile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităților să poată depăși suma la care s-au aplicat.

Daca nici aceasta masura nu va ajuta, puteti actiona in instanta apartamentul respectiv pentru recuperarea datoriilor.

Sa faceti individual reparatii in proprietatea comuna este ca si cum ati veni sa faceti reparatii in biroul nostru de la firma. Inteleg ca n-ati avea un interes sa faceti asta, dar raporturile juridice ar fi aceleasi, iar conflictele ce s-ar naste de aceeasi natura: o persoana fizica a intervenit asupra proprietatii administrate de o persoana juridica.

Ion  Reply
9 iunie 2021

Buna ziua
Am o garsoniera unde nu sta nimeni și cu toate acestea la avizier e pus anunțul
Chiar dacă nu sta nimeni va fi trecută o persoana la întreținere conform hotărârii comitetului asociației.
Este legală hotărârea?
Multumesc

Bogdan Ioan
23 septembrie 2021

In conditiile in care Comitetul Executiv stabileste numarul de persoane din apartamente, sunteti in situatia descrisa de urmatorul articol de lege:

Articolul 52
(1) Dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociației de proprietari ori este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceștia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său pot/poate ataca în justiție respectiva hotărâre.
(2) Acționarea în justiție în conformitate cu prevederile alin. (1) nu întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanța dispune suspendarea acesteia.

Corina  Reply
26 august 2021

Bună ziua. Am și eu o întrebare legată de contul bancar. Administratorul nostru nu vrea să deschidă niciun cont bancar. Există vreo posibilitate prin care să-l „obligăm” să intrăm, practic, în legalitate? Vă mulțumesc frumos!

Bogdan Ioan
23 septembrie 2021

As incepe prin a mentiona ca nu administratorul deschide contul bancar, ci presedintele. Sigur ca acesta il poate imputernici pe administrator sa o faca, dar initiativa sta la presedinte. Aflam asta de aici:
Articolul 57
Președintele asociației de proprietari are următoarele atribuții:
a) în baza mandatului acordat de adunarea generală reprezintă asociația de proprietari în relațiile cu terții, inclusiv în acțiunile în instanță;

Aveti dreptate ca asociatia trebuie sa aiba un cont bancar:
Articolul 20
(1) Fiecare asociație de proprietari este obligată să dețină un singur cont bancar.

Ca sa il „obligam” pe presedinte putem sa ne adresam in ordine Comitetului Executiv si Comisiei de cenzori (ideal in scris), Departamentului De Relatii cu Asociatiile de Proprietari din Primarie (obligatoriu in scris) si instantei de judecata. Ca sa il „obligam” pe administrator incepem cu Presedintele si continuam in aceeasi ordine cu toate celelalte.

De mentionat ar fi ca, daca nu gasim o modalitate de buna intelegere cu Presedintele sau Comitetul, mult mai eficienta decat adresarea catre Departament sau instanta, poate fi actiunea de inlocuire a lor din functie. Probabil ca sunt mai multi proprietari nemultumiti.

Dinu  Reply
22 noiembrie 2021

De ce se plătesc salariile administratorilor la mp l(sau suprafața apartamentului .) Ce fac ei via a vosde un zugrav sau firme de curățenie care taxează la m.p. Dece nu se plătesc in functie de persoanele ce ocupă acel apartament ,ca pana acum .

Bogdan Ioan
3 decembrie 2021

As fi apreciat daca ati fi depus minimul efort de a reciti ce ati scris inainte de a apasa pe butonul de trimitere. Nu de alta, dar la partile scrise in limbi straine greu de intuit nu va pot raspunde…

Voi incerca sa raspund la ce am inteles, pentru ca intrebarea pe care o inteleg eu mi se pare interesanta.

Din punct de vedere al legii:
Art 84 din Legea 196/2018
(2) Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreținerea, repararea, exploatarea și, după caz, consolidarea părților de construcții și instalații din condominiu aflate în proprietate comună.

Legea ne spune foarte clar ca tot ce tine de administrarea proprietatii comune, inclusiv salariul si impozitele sau factura administratorului, se imparte pe CPI (deci, intr-un mod indirect pe suprafata comuna, masurata in metri patrati). Articolul 85 mentioneaza in clar salariile sau remuneratiile pentru administrator in lista cheltuielilor cu privire la proprietatea comuna.

Din punctul de vedere al logicii din spatele conceperii articolului, opinia mea este ca numarul de persoane ar fi fost complet nepotrivit pentru aceasta impartire. Administratorul nu lucreaza mai mult daca locuiesc mai multi oameni in imobil sau mai putin daca sunt mai putini oameni in cladire. Administratorul depune cam acelasi efort, indiferent de numarul de persoane.

Nu sunt sigur cum a fost in asociatia dumneavoastra sau la ce data exacta va referiti prin „pana acum”, dar eu nu cunosc nicio lege actuala sau abrogata care macar sa sugereze ca impartirea costului cu administratorul ar trebui sa se faca pe alt criteriu decat cota parte indiviza.

Lupșe Dorina  Reply
25 noiembrie 2021

Bună ziua am și eu o întrebare fondul de reparații se poate incasa și pe timp de iarna de asociație dacă proprietari au hotărât sau doar pe timpul veri aștept răspuns mulțumesc frumos!

Bogdan Ioan
3 decembrie 2021

Buna ziua sigur hotararea luata intr-o Adunare Generala valabil intrunita este obligatorie pana cand este suspendata de o instanta la sesizarea unei persoane interesate din cunostiintele mele legea nu indica o anume perioada a anului pentru colectarea fondurilor deci hotararile Adunarii pot reglementa in aceasta privinta v-am raspuns cu placere!

Bogdan Ioan
26 octombrie 2022

Hotararile Adunarii Generale se respecta, indiferent de continutul acestora. Vedeti Art 52 din Legea 196/2018.

CARMEN SILVIA DUMITRESCU  Reply
8 ianuarie 2022

Buna ziua . Am o mare nelamurire cum se calculeaza apa rece si calda in blocurile unde exista contorizati si pausali . Am vazut mai multe comentarii dar care spun lucruri diferite . Exista vreo precizare in legea 196 din 2018 ? Va multumesc

Bogdan Ioan
26 octombrie 2022

Precizarile referitoare la apa rece si calda din Legea 196/2018 le puteti regasi in articolele 82 si 83.

Claudia  Reply
6 februarie 2023

Buna ziua. Va rog frumos, care este limita pana la care se pot face plati in numerar catre frunizori (aici ma refer in principal la RADET, Apa Nova, ENEL, Rosal sau ENGIE? Va multumesc.

Bogdan Ioan
2 noiembrie 2023

Incepand cu luna noiembrie, plafonul scade de la 5.000lei/incasare la 1.000lei/incasare. Furnizorii practic nu vor putea emite chitante catre asociatiile de proprietari mai mari de 1.000 lei.

Dă-i un răspuns lui Ana Bălaj GrigoriuAnulează răspunsul